北市都更夯 老公寓身價鍍金

更新日期:2009/06/26
工商時報 曾萃芝／台北報導　台北市內精華區土地一地難求，都市更新已成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，依據永慶房屋的統計，台北市屋齡20年以上的老公寓成交比重逐年攀升，30年以上老公寓更是交易熱絡。　永慶房屋研展部協理黃增福表示，台北市近年來國有土地標售價格節節高升，因此建商莫不尋求其他土地取得管道，而都市更新由於具有容積獎勵的誘因，成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一，而隨著都市更新的熱門，台北市精華地區的老公寓交易也愈來愈夯。　根據永慶房屋的統計，台北市屋齡20年以上的老公寓交易逐年熱絡，在民國90年時，台北市屋齡20年以上中古屋的成交比重約26％，而從民國92年開始成交比重都在40％以上，近年來雖然成交比重較為下滑，不過仍舊維持在40％以上。　值得注意的是，購買屋齡30年以上中古屋的比重，更是從民國90年時的3％，一路上升至今年的15％。黃增福解釋，此現象顯示，在房價高漲的台北市，市民購買低總價中古屋的比重逐漸增加，且老公寓未來有都更潛力，因此購買30年以上中古屋，等待都更的投資人愈來愈多。　黃增福進一步分析，老公寓的土地持份較高，以一般4-5層樓的老公寓來看，30坪的老公寓土地持份大約有8-10坪左右，相較之下，一般30坪電梯大樓的土地持分約在3、4坪左右，在寸土寸金的台北市，3、4坪土地的差異可能就是4、5百萬的價差，因為未來都市更新改建後的土地持分愈高，可以分回的樓地板面積就愈大，因此投資台北市屋齡30年以上的老公寓可以說是增值與保值兼具的好標的。　另外若從總價來看，黃增福表示，目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在700-1,000萬元左右，而20年以內的一般大樓平均總價則超過1,700萬元。　黃增福說，雖老公寓總價較低的主因是坪數較小，但由於老公寓的公設比較低，室內實際可使用的面積會比相同產權坪數的大樓大，尤其在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區，新成、預售屋動輒超過3,000萬元，選擇購買老公寓，可說是入主精華地段進可攻退可守的好標的。　中信房屋董事長特助胡佩蘭強調，都市更新是現階段推動老舊社區再發展最有效的方式，預期在未來幾年都市更新仍將是大台北地區建商最重要的獲利來源之一，而一般民眾若想搭上這股都市更新的風潮，地點和物件的選擇就顯得十分重要。　東森房屋副總黃淑苓建議，政府政策作多的區域，新、舊屋價格差距愈大的區域都是可以優先選擇的地區，而物件方面，產權愈單純、現有容積愈低而法定容積愈高的物件，愈適合購買等待都市更新開發後的獲利。http://money.msn.com.tw/Services/ArticleViewer.aspx?guid=7456b444-7efb-4c82-b3b3-b0f986680eb3